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關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與購房業(yè)主之間發(fā)生違約金的涉稅處理，小編小編今天結(jié)合案例為大家做了詳細(xì)的整理解答，在不同情景下發(fā)生違約情況，違約金是否開具發(fā)票也有待確認(rèn)，具體的內(nèi)容都在下文，請跟小編一起來看看吧!

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與購房業(yè)主之間發(fā)生違約金的涉稅處理，小編小編今天結(jié)合案例為大家做了詳細(xì)的整理解答，在不同情景下發(fā)生違約情況，違約金是否開具發(fā)票也有待確認(rèn)，具體的內(nèi)容都在下文，請跟小編一起來看看吧!

根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條的規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用包括價(jià)外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。由此可見，違約金也是價(jià)外費(fèi)用的一個(gè)重要構(gòu)成內(nèi)容，那么，房地產(chǎn)企業(yè)同購房業(yè)主之間發(fā)生的違約金是否都屬于價(jià)外費(fèi)用，都需要開具發(fā)票呢?

第一種情形：合同已解除，業(yè)主支付違約金給地產(chǎn)企業(yè)

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)同業(yè)主甲簽訂了商品房銷售合同，業(yè)主甲繳納了1萬元定金，約定的付款期限屆滿時(shí)，甲因?yàn)閭€(gè)人原因未能履行合同，地產(chǎn)企業(yè)將該定金沒收，根據(jù)合同約定做為違約金處理。

分析：由于雙方合同解除，也就是說合同未履行，交易行為實(shí)質(zhì)上并沒有發(fā)生，根據(jù)上述實(shí)施細(xì)則及財(cái)稅[2016]36號文，地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主甲彼此之間沒有發(fā)生銷售房屋，也沒有發(fā)生其他應(yīng)稅服務(wù)行為，則該違約金不屬于價(jià)外費(fèi)用的范疇。

財(cái)稅處理：

(一)增值稅及發(fā)票處理：

(1)地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，不屬于增值稅的應(yīng)稅范疇，不需要繳納增值稅;

(2)地產(chǎn)企業(yè)不需要開具發(fā)票，直接向業(yè)主甲提供收款收據(jù)即可。

(二)企業(yè)所得稅：

地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，應(yīng)計(jì)入“營業(yè)外收入”科目核算并計(jì)算繳納企業(yè)所得稅;

(三)土地增值稅：

因該地產(chǎn)企業(yè)收到的違約金，不屬于地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)外費(fèi)用，當(dāng)然也不涉及土地增值稅。

第二種情形：合同已經(jīng)履行，地產(chǎn)企業(yè)向業(yè)主支付違約金

案例2：房地產(chǎn)企業(yè)同業(yè)主乙簽訂了商品房銷售合同，約定2019年3月31日前交房，但由于地產(chǎn)企業(yè)原因，造成交房延誤至10月31日，按照銷售合同約定，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主甲支付違約金2000元。

分析：根據(jù)上述細(xì)則規(guī)定，違約金是價(jià)外向購買方收取的，但本案中是銷售方(地產(chǎn)企業(yè))向購買方(業(yè)主乙)支付的，同房款支付方向相反，也就是說支付方向同主合同價(jià)款不一致，那么這里支付的違約金也不屬于價(jià)外費(fèi)用。

財(cái)稅處理:

(一)增值稅及發(fā)票處理：

(1)購買方收到的違約金不屬于增值稅應(yīng)稅行為，當(dāng)然也不需要繳納增值稅;

(2)購買方收到違約金后直接開具收條給支付方即可，作為地產(chǎn)公司憑借收條或者收據(jù)入賬。

(二)企業(yè)所得稅：

地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金，計(jì)入“營業(yè)外支出”科目核算，同時(shí)可以在企業(yè)所得稅前正?？鄢?

(三)購買方涉及的所得稅：

這里需要注意，業(yè)主收到的違約金，如果購買方為自然人，取得這部分違約金，應(yīng)按照“偶然所得”繳納個(gè)人所得稅，稅款由地產(chǎn)企業(yè)代扣代繳;如果購買方為企業(yè)，取得這部分違約金，應(yīng)計(jì)入“營業(yè)外收入”科目核算繳納企業(yè)所得稅。

第三種情形：合同已經(jīng)履行，業(yè)主根據(jù)銷售合同的約定向地產(chǎn)企業(yè)支付違約金

案例3：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋給業(yè)主丙，雙方約定了分期付款，但由于業(yè)主丙的原因未及時(shí)付款，根據(jù)銷售合同約定，業(yè)主向地產(chǎn)企業(yè)支付違約金1萬元。

分析：合同已經(jīng)履行，交易正常發(fā)生，業(yè)主支付違約金給地產(chǎn)企業(yè)，同房款支付方向一致，因此屬于上述細(xì)則規(guī)定的價(jià)外費(fèi)用范疇。

財(cái)稅處理：

(一)增值稅及發(fā)票處理：

(1)地產(chǎn)企業(yè)收到的違約金屬于增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)按照房屋銷售的稅率(9%或5%)交稅;

(2)地產(chǎn)企業(yè)收到違約金的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間同房屋銷售的納稅義發(fā)生時(shí)間應(yīng)保持一致，以約定和收取的時(shí)間為準(zhǔn);

(3)地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，應(yīng)當(dāng)正常開具發(fā)票，選擇的開票編碼應(yīng)該同“銷售不動(dòng)產(chǎn)”選擇的編碼一致。如果業(yè)主為個(gè)人開具普通發(fā)票，如果業(yè)主為企業(yè)，也可以根據(jù)要求開具專票。也就是說違約金應(yīng)該同銷售房屋開具的發(fā)票保持一致，如果開具的是專用發(fā)票，那么購買方取得價(jià)外費(fèi)用的專用發(fā)票正常可以抵扣進(jìn)項(xiàng)。

(二)企業(yè)所得稅：

地產(chǎn)企業(yè)收到業(yè)主違約金，同房款支付方向一致，屬于房屋銷售的價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)該同房屋銷售收入一并計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

(三)土地增值稅：

因該違約金屬于地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)外費(fèi)用，當(dāng)然應(yīng)該連同房屋銷售價(jià)款一并繳納土地增值稅。

第四種情形：合同已經(jīng)履行，雙方單獨(dú)簽署借款協(xié)議，業(yè)主支付地產(chǎn)公司延期付款利息

案例4：房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋給業(yè)主丁，雙方約定了分期付款，但由于業(yè)主丁自身的原因未及時(shí)付款，雙方單獨(dú)又簽署了借款協(xié)議，約定業(yè)主丁向地產(chǎn)企業(yè)支付延期付款利息2萬元。

分析：延期付款利息其實(shí)也屬于違約金的一種特殊情況，只是它和違約金的計(jì)算方法不同而已，如果未在銷售合同中約定，而是到了應(yīng)付款，雙方單獨(dú)簽訂了借款協(xié)議，則該延期付款利息不屬于價(jià)外費(fèi)用的范疇，這是與上述案例3的不同之處，也就是說，案例3在主合同中做了約定，就屬于價(jià)外費(fèi)用;本案例是主合同之外，雙方單獨(dú)簽訂的協(xié)議，則不屬于價(jià)外費(fèi)用。

財(cái)稅處理：

(一)增值稅及發(fā)票處理：

(1)地產(chǎn)企業(yè)收到的違約金屬于增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)當(dāng)按照借款利息(一般納稅人6%)的稅率交稅;

(2)地產(chǎn)企業(yè)收到違約金的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間根據(jù)雙方單獨(dú)簽訂的借款協(xié)議約定的時(shí)間為準(zhǔn);

(3)地產(chǎn)企業(yè)收到違約金，應(yīng)當(dāng)正常開具發(fā)票，選擇的開票編碼為“資金占用費(fèi)”的編碼。

(二)企業(yè)所得稅：

地產(chǎn)企業(yè)收到的違約金屬于“其他業(yè)務(wù)收入”范疇，應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。

(三)土地增值稅：

因該延期付款利息不屬于地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售的價(jià)外費(fèi)用，因此地產(chǎn)企業(yè)收到該延期付款利息當(dāng)然也不用繳納土地增值稅。

由上述4個(gè)案例可以發(fā)現(xiàn)，雖然都是地產(chǎn)企業(yè)同購房業(yè)主之間的違約金，但由于業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)不同，支付方向不同，合同約定不同，并不能一概而論是否都屬于價(jià)外費(fèi)用，或者都應(yīng)該開具發(fā)票或者不開具發(fā)票，以及是否都需要繳納相關(guān)稅費(fèi)，需要大家在實(shí)務(wù)工作中仔細(xì)甄別，以免給企業(yè)帶來不必要的損失和麻煩。

房地產(chǎn)企業(yè)與購房業(yè)主之間發(fā)生違約金的涉稅處理(案例分析)的內(nèi)容到這里就已經(jīng)全部分享完畢啦，不知道您掌握的怎么樣了?若是存在疑問，可以咨詢會(huì)計(jì)教練的在線答疑老師，若是您還想進(jìn)一步了解這方面的會(huì)計(jì)知識，可以下方掃碼領(lǐng)取相關(guān)會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)資料和預(yù)約試聽課程，都是免費(fèi)的喲，會(huì)計(jì)教練等您來!