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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該怎么選擇預(yù)繳土地增值稅的計稅依據(jù)?目前我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的計稅依據(jù)有兩種，一種是不含稅增值稅收入，另一種是收入不含增值稅。具體的內(nèi)容，大家可以跟小編一起深入了解學(xué)習(xí)!

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該怎么選擇預(yù)繳土地增值稅的計稅依據(jù)?目前我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的計稅依據(jù)有兩種，一種是不含稅增值稅收入，另一種是收入不含增值稅。具體的內(nèi)容，大家可以跟小編一起深入了解學(xué)習(xí)!

案例：

我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一般納稅人適用于一般計稅方法。今年年初開始開發(fā)商品房項目，現(xiàn)在正處于預(yù)售階段，6月份銷售普通住宅收到預(yù)收房款1090萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局規(guī)定，土地增值稅預(yù)征率為1%。請問：我公司在收到預(yù)收款預(yù)繳土地增值稅時，到底是以不含增值稅收入還是以預(yù)收款減去預(yù)繳增值稅的余額作為計稅依據(jù)呢?哪個計稅方法對我公司更為有利?

這家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為什么會出現(xiàn)選擇困難癥呢，是因為國家稅務(wù)總局在2016年先后出臺了兩個計稅口徑不一致的政策，并且都現(xiàn)行有效。下面我們通過兩個政策文件的具體規(guī)定及案例分析得出結(jié)論。

一、政策文件

(一)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號):“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

(二)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告[2016]70號):

“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題:營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

二、案例分析

根據(jù)上述兩個政策得知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一般計稅方法下收到預(yù)收款時，預(yù)繳土地增值稅的計稅方法如下：

方法一：預(yù)繳土地增值稅=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率

=預(yù)收款/(1+9%)*土地增值稅預(yù)征率

=1090/(1+9%)*1%=10萬元

方法二：預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)*土地增值稅預(yù)征率=(1090-30)*1%=10.6萬元

其中：預(yù)繳增值稅=預(yù)收款/(1+9%)*3%=1090/(1+9%)*3%=30萬元

方法二比方法一多預(yù)繳土地增值稅=10.6-10=0.6萬元

三、結(jié)論

根據(jù)上述案例分析結(jié)果來看，方法二正如國家稅務(wù)總局公告[2016]70號規(guī)定：“為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算”，但是預(yù)繳的土地增值稅反而比正常計算的方法一要多繳納0.6萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是選擇以不含增值稅收入作為預(yù)繳土地增值稅的計稅依據(jù)更為有利。

實務(wù)中，在個別省份或地區(qū)，出現(xiàn)了當(dāng)?shù)囟悇?wù)局強(qiáng)制要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照簡化后的計稅依據(jù)預(yù)繳土地增值稅，個人認(rèn)為這樣的做法欠妥當(dāng)。既然國家稅務(wù)總局出臺的這兩個稅收政策文件至今都有效，那么企業(yè)就有權(quán)利選擇適用對自己更為有利的計稅依據(jù)。

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