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《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》)規(guī)定，個(gè)人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免繳土地增值稅;通過(guò)法定繼承方式轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)的，免繳土地增值稅。那房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)計(jì)征收如何確定?小編在文章內(nèi)已經(jīng)歸納整理好了，一起來(lái)看看吧。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》)規(guī)定，個(gè)人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免繳土地增值稅;通過(guò)法定繼承方式轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)的，免繳土地增值稅。那房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)計(jì)征收如何確定?小編在文章內(nèi)已經(jīng)歸納整理好了，一起來(lái)看看吧。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，個(gè)人擁有的房地產(chǎn)因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用、收回的，免繳土地增值稅;因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由個(gè)人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得收入的，免繳土地增值稅;對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)批準(zhǔn)，免繳土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅;居住未滿3年，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。而《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》規(guī)定，自1999年8月1日起，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。即，“原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下?！?

根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅具體計(jì)算主要分三種方法。

能提供評(píng)估價(jià)格的計(jì)算方法：

土地增值稅應(yīng)納稅額=〔轉(zhuǎn)讓收入-評(píng)估價(jià)格-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〕×適用稅率

1.“評(píng)估價(jià)格”是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格;

2.“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是指包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅;

3.由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，但個(gè)人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的，評(píng)估費(fèi)用不允許扣除;

4.能提供評(píng)估價(jià)格的，已繳契稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除。

例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購(gòu)買了一套面積為150㎡的商品房，繳納契稅12000元，并花50000元進(jìn)行了裝修，2006年12月將房屋以640000元的總價(jià)賣出，經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格為460000元，支付評(píng)估費(fèi)用600元，房屋出售支付了手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等合理費(fèi)用共計(jì)500元，上述房屋原值及相關(guān)費(fèi)用均提供了合法有效憑據(jù)。柳先生轉(zhuǎn)讓這套商品房是否要繳納土地增值稅?應(yīng)繳多少?合計(jì)繳稅多少?

柳先生轉(zhuǎn)讓的這套商品房，由于房屋面積為150㎡，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個(gè)月，因此其轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅。柳先生應(yīng)繳納的稅額為：1.營(yíng)業(yè)稅=640000×5%=32000(元);2.城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=32000×(7%+3%)=3200(元);3.印花稅=640000×0.05%=320(元)4.土地增值稅：可扣除項(xiàng)目金額=460000+600+(32000+3200+320)=496120(元);增值額=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不超過(guò)50%，適用稅率30%。應(yīng)繳土地增值稅=143880×30%=43164(元)5.個(gè)人所得稅，可扣除的房屋原值=400000+12000=412000(元)，可扣除的相關(guān)稅金=32000+3200+320+43164=78684(元)，可扣除的合理費(fèi)用=裝修費(fèi)+手續(xù)費(fèi)(公證費(fèi)等)=40000+500=40500(元)(稅法規(guī)定可扣除的裝修費(fèi)最高限額為400000×10%=40000元，其實(shí)際支付的裝修費(fèi)為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費(fèi))，應(yīng)納稅所得額=640000-412000-78684-40500=108816(元)，應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×20%=108816×20%=21763.2(元)。合計(jì)稅款總額=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2(元)。

案例分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎?

案例

土地增值稅能否通過(guò)“核定征收”進(jìn)行節(jié)稅籌劃?

某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了一商住兩用樓盤，房產(chǎn)銷售火爆，增值額3倍以上，土地增值稅適用60%的稅率。公司為了達(dá)到少繳土地增值稅的目的，同稅務(wù)部門溝通希望采用核定征收土地增值稅。

那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎?

情形一

(一)什么情況下土地增值稅會(huì)被核定征收?

1.政策依據(jù)

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

2.政策解析

通過(guò)對(duì)以上政策的分析，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會(huì)被核定征收土地增值稅。

但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。

如：根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告》(河南省地方稅務(wù)局公告2011年第10號(hào))第一條第(四)項(xiàng)規(guī)定，所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國(guó)有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無(wú)法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省轄市局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi))的行為。

情形二

(二)土地增值稅核定征收時(shí)，會(huì)如何核定?

1.政策依據(jù)

(1)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第三十五條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

(2)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

(3)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))第四條規(guī)定，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

2.政策解析

通過(guò)對(duì)以上政策的分析，企業(yè)要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書”，也就是說(shuō)，必須要得到稅務(wù)部門的認(rèn)可，同時(shí)，核定率不低于預(yù)征率且原則上不得低于5%，在實(shí)際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。

如：根據(jù)《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告2016年第25號(hào))第八條規(guī)定，關(guān)于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核定征收率的問(wèn)題：

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%;

(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

(三)無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

也就是說(shuō)，當(dāng)企業(yè)真的要想采用核定征收土地增值稅時(shí)，一定得好好算一下核定征收稅負(fù)與查賬征收稅負(fù)之間的差異。

另外，還得考慮一個(gè)問(wèn)題，由于只有出現(xiàn)“賬簿混亂、憑證殘缺不全”等原因土地增值稅才能采用核定征收，那么，既然“賬簿混亂、憑證殘缺不全”企業(yè)所得稅也就無(wú)法進(jìn)行查賬征收，也就得進(jìn)行核定征收。

所以說(shuō)，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業(yè)的其他稅種的繳納問(wèn)題。

這就是小編整理的房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)計(jì)征收如何確定的全部?jī)?nèi)容啦，就分享到這里啦，相信大家對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)計(jì)征收確定的條件有所了解有所掌握了，大家還有什么疑問(wèn)的可以咨詢我們的在線答疑老師，老師會(huì)耐心的回答哦，同時(shí)我們也有免費(fèi)資料包和精講課程可以領(lǐng)取哦。只需要掃一掃文章右上方的二維碼就可以啦。